Coğrafi Bilgi Sistemleri İle İstanbul İli Nominal Taşınmaz Değer Haritasının Oluşturulması
Abstract
Taşınmaz malların değerlemesi alım satım, kiralama, vergilendirme, kamulaştırma, kentsel dönüşüm, özelleştirme, devletleştirme, sermaye piyasası faaliyetleri gibi birçok uygulamada karşılaşılan bir değer kestirim yaklaşımıdır. Yapılan uygulamalarda mekânsal gelişmeleri gözeterek taşınmazlar için objektif, doğru ve kabul edilebilir bir değer saptamasının yapılması oldukça önemlidir. Bu kapsamda ülkemizin en büyük sorunlarından bir tanesi taşınmazların değerlerinin bir standardının olmamasıdır. Gelişen teknoloji ile birlikte taşınmaz değerlemesi bilimsel yöntemlerle, tarafsız bir şekilde belirlenebilmektedir. Geleneksel değerleme yöntemlerinin yanında, taşınmaz değerlerinin belirlenmesi için kullanılan Stokastik yöntemlerden biri de nominal değerleme yöntemidir. Nominal değerleme yaklaşımı ile birim değeri etkileyebilecek birçok mekânsal parametre çeşitli konumsal analizlere tabi tutularak piksel bazlı değer haritası üretimi mümkün olmaktadır. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ile Nominal Taşınmaz Değerleme çalışması kapsamında İstanbul ili için nominal taşınmaz değer haritası üretilmesi amaçlanmıştır. Çalışma alanı için belirlenen birçok kriter ile yakınlık, görünürlük, yüzey gibi çeşitli analizler gerçekleştirilmiş ve bu kriterlerin önem derecelerine göre değeri doğru şekilde etkilemelerini sağlamak için ağırlık tayininde Çok Kriterli Karar Verme (ÇKKV) Yöntemlerinden biri olan Best Worst Method (BWM) kullanılmıştır. Görünürlük analizi kapsamında Boğaz, Marmara Denizi, Karadeniz, Adalar ve Haliç manzaralarına sahip bölgeler tespit edilmiştir. Yakınlık analizi ile eğitim, hastane, itfaiye, karakol gibi alanların yanı sıra, yeşil alanlara, ulaşım ağlarına, toplu taşıma duraklarına yakınlık analizleri gerçekleştirilerek taşınmaz değerlemesindeki etkileri irdelenmiştir. Seçilen kriterden oluşan ağırlıklı nominal taşınmaz değer haritası üretilerek dinamik bir model oluşturulmuş, değer haritasının web servisi ile internet ortamında paylaşılarak taşınmaz maliklerinin kendi parsellerini görüntüleyip nominal değerini ve karşılık gelen piyasa değerini görüntülemesi mümkün hale gelmiştir.